Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ надеется выполнить программу «Жилье для российской семьи» с помощью голландских аукционов.
К явно подзадержавшимся двум известным проблемам в новой России добавилась новая: при огромном количестве свободных земель в нашей стране строится мало жилья, отчего оно крайне дорогое. В результате рынок жилья развивается черепашьими шагами.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ вознамерилось решить эту уже успевшую застареть проблему через механизм так называемых голландских аукционов. Сейчас оно готовит соответствующий законопроект для внесения в Госдуму.
Что такое голландский аукцион? Это понятие пришло из старой Голландии – цветочной державы мира. Торговцы цветами, чтобы не прогореть со своим быстро портящимся товаром, играли при распродаже на понижение цены. Метод разошелся по всему миру. Например, в США он используется таможенной службой, чтобы распродать невостребованные в течение года товары. Извлечение максимальной прибыли при этом отходит на второй план, поскольку для таможенников важнее освободить склады и терминалы под новый товар.
Аналогичным образом собирается решить проблему доступности жилья МинстройЖКХ. Механизм на понижение будет использоваться при продаже земельных участков. После того как победитель аукциона приобретет в собственность участок по предельно низкой стоимости, на него будет наложено обременение: построенное жилье он обязан продавать по фиксированной цене – 30 тыс. рублей за кв. метр. Именно такую цену определил законодатель для федеральной программы «Жилье для российской семьи».
В ведомстве настроены оптимистично. Там считают, что система голландских аукционов способна если не остановить, то хотя бы ограничить рост цен на рынке жилья, поскольку в цене квадратного метра стоимость земли занимает 10–12 %. Это достаточно серьезный резерв в калькуляции себестоимости строительства.
Голландские аукционы возникнут не на пустом месте. Опыт их проведения имеется в Краснодарском крае. Там аналог голландского аукциона был проведен в декабре 2013 года. Именно аналог, потому что это были смешанные торги, на которых право аренды земли застройщик получал бесплатно, но с обязательством уплаты арендных платежей. Организатором торгов был Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС).
Победителем за обладание лота (три участка общей площадью 103 га) был признан инвестор, который предложил за 1 кв. метр жилья экономкласса всего 34 015 рублей. Тогда как на тот момент один «квадрат» на российском рынке оценивался в среднем в 37-38 тыс. рублей. То есть будущий покупатель может существенно сэкономить на покупке такого жилья.
Опыт признан положительным, и теперь его МинстройЖКХ собирается использовать в масштабах всей страны. Но постепенно. Сначала пилотные проекты будут реализованы в Нижегородской, Свердловской, Челябинской областях и в том же Краснодарском крае, чтобы окончательно обкатать механизм таких аукционов.
Механизм предлагается следующий. Муниципалитет выставляет на аукцион под комплексную застройку земельный участок с фиксированным количеством квадратных метров по фиксированной цене, а потенциальные инвесторы торгуются на понижение этой цены.
Чтобы не ломать регионы и муниципалитеты через колено, законопроект МинстройЖКХ сохраняет за ними право выбора аукциона – обычного или по голландской схеме. Это объясняется тем, что территории обладают разными возможностями и условиями – финансовыми, инфраструктурными, природно-климатическими и т. д.
Если муниципалитет выберет голландский аукцион, здесь тоже возможны варианты – чисто голландский или голландский смешанный. Вторая схема может быть довольно привлекательной для инвестора. Если площадка под застройку большая, он может получить первую половину участка по аукциону на понижение цены, а вторую половину – по аукциону на повышение. Таким образом, на второй половине инвестор может строить (и продавать) дорогое жилье и прочую коммерческую недвижимость, чтобы компенсировать затраты (или часть их) на возведение жилья экономкласса.
Однако даже такой механизм может не прельстить застройщиков, ведь, кроме стоимости земли, существенную долю в себестоимости застройки имеет стоимость инфраструктуры, особенно инженерных сетей. Поэтому законопроект предполагает, что государство в рамках программы «Жилье для российской семьи» возьмет часть затрат в этом сегменте на себя. Хотя бы на начальном этапе.
Предлагается следующий механизм. Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) будет предложено выкупать внешние сети у застройщика (ориентировочно по 4 тыс. рублей за 1 кв. метр жилья, чтобы снизить его стоимость). А в дальнейшем, чтобы «отбить» расходы, а затем иметь и доход, агентство передаст эти сети в концессию местным ресурсоснабжающим организациям.
В МинстройЖКХ полагают, что предлагаемые меры позволят уже в ближайшее время выйти на годовой объем строительства жилья в 100 млн кв. метров, из которых не менее четверти должно быть жильем экономкласса. Реальны ли эти планы, покажет уже ближайшее время. Во всяком случае, регионы уже заинтересовались новым методом.
Как полагают в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйство РФ, эти меры способны стимулировать рост объемов строительства, поддержать и ускорить положительную динамику. В прошлом году в России построено 70, 5 миллионов квадратных метров жилья, а в 2012-м – лишь немногим больше 64 млн. кв. м. Задача же стоит достигнуть результата в 100 млн кв. м. В том числе дополнительно возвести 25 млн кв. м жилья экономкласса, чтобы сократить спрос в этом сегменте и влиять на цену квадратного метра.
Насколько реальна эта цель? На сегодняшний день в министерство уже поступили заявки от 58 территорий на общий объем строительства 18,3 миллиона квадратных метров. Остается лишь все это реализовать в соответствии с намеченной программой.